1. 집짓는 건설회사에 든든한 방패를! PF보증 한도 전격 확대
수백, 수천 세대의 가족들이 함께 살 수 있는 커다란 아파트 단지를 건설하기 위해서는 땅을 사고, 철근과 시멘트 같은 건축 자재를 구매하며, 수많은 건설 노동자의 임금을 주기 위한 천문학적인 자금이 필요합니다. 하지만 아무리 규모가 큰 대형 건설회사라 할지라도 통장에 수천억 원의 현금을 다 쌓아두고 공사를 시작할 수는 없습니다.
그래서 건설회사는 "미래에 이렇게 멋진 아파트를 완성해서 사람들에게 판매(분양)한 뒤 얻게 될 수익으로 빌린 돈을 갚겠습니다!"라고 약속하고, 공사가 시작되기 전 미리 은행에서 대규모 자금을 빌리게 됩니다. 이처럼 아파트 건물이나 회사 자체의 당장 담보가 아닌, '프로젝트의 미래 가치와 가능성'을 보고 자금을 대출해 주는 첨단 금융 기법을 '부동산 PF(Project Finance, 프로젝트 파이낸싱)'라고 부릅니다.
문제는 전 세계적인 경기 흐름이 나빠지거나 은행 금리가 크게 오를 때 일어납니다. 금리가 올라가면 은행들은 "혹시 공사 중에 집이 안 팔려서(미분양) 나중에 돈을 돌려받지 못하면 어쩌지?"라는 깊은 불안감에 빠져 건설회사에 돈을 빌려주기를 멈추게 됩니다. 이렇게 건설 현장으로 흐르는 자금줄이 뚝 끊기면, 타워크레인이 멈춰 서고 아파트 공사가 중간에 중단되어 버립니다. 결과적으로 몇 년 뒤 우리가 새로 들어가 살 수 있는 새집의 공급량이 급격하게 줄어들어 집값 불안으로 이어지게 됩니다.
이때 건설 시장의 구원투수로 나선 곳이 바로 정부 공공 기관인 '주택금융공사(HF)'입니다. 주택금융공사는 불안해하는 은행들에게 "건설회사가 공사를 중간에 포기하지 않고 끝까지 잘 마칠 수 있도록 우리 공공기관이 든든한 보증을 서줄 테니, 안심하고 공사 자금을 빌려주세요!"라며 보증해 주는 금액의 한도를 획기적으로 늘려주었습니다. 덕분에 건설회사들은 자금 고갈 걱정 없이 공사를 차질 없이 계속 진행할 수 있게 되었고, 우리 사회는 필요한 새 아파트를 끊임없이 지속적으로 공급받을 수 있는 안전장치를 얻게 되었습니다.
2. 새집 이사 날, 돈 걱정을 덜어주는 집단대출 규제 완화
수년간의 땀나는 공사 기간을 거쳐 마침내 웅장하고 멋진 아파트가 완성되면, 오랫동안 기다리던 입주자들의 설레는 이사 날이 찾아옵니다! 하지만 아파트 한 채의 가격은 매우 비싸기 때문에, 대다수의 입주자 가족들은 그동안 알뜰하게 모은 저축금에 더해 은행에서 대출을 받아 남은 집값(잔금)을 치르고 이사를 진행합니다.
그런데 2,000세대가 넘는 거대한 단지의 입주자들이 같은 이사 시기에 한꺼번에 개인별로 각기 다른 은행을 찾아가 대출을 신청한다면 어떤 일이 벌어질까요? 은행 창구는 순식간에 마비되고 대출 심사에만 수개월이 걸려 제때 이사를 하지 못하는 대혼란이 발생할 것입니다.
그래서 은행은 해당 아파트에 입주하는 전체 입주자 집단을 하나의 그룹으로 묶어 단체로 대출 조건과 심사를 효율적으로 진행하는데, 이를 '집단대출'이라고 부릅니다. 집단대출은 아파트를 짓는 동안 내는 중도금이나 입주할 때 내는 잔금을 제때 치르고 안심하고 새집으로 이사할 수 있도록 돕는 필수적인 금융 혈관입니다.
과거에는 정부의 대출 관련 규제가 지나치게 엄격하고 복잡하여, 정작 집을 다 지어놓고도 잔금을 마련하지 못해 눈앞의 새집을 두고도 이사를 들어가지 못하는 안타까운 일이 자주 일어났습니다. 집을 사는 사람도, 집을 판 건설사도 돈이 도무지 돌지 않자 주택 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙고 경제 전반이 위축되기도 했습니다.
정부는 이러한 심각한 '입주 병목 현상'을 즉각 해소하기 위해 집단대출의 문턱을 한층 가볍게 낮추기로 결정했습니다. 규제가 완화되면서 실제 거주를 위해 이사를 준비하던 수많은 실수요자 가족들은 막힘없이 잔금을 치르고 안전하게 새집에 들어갈 수 있게 되었으며, 막혀 있던 주택 거래의 혈관이 다시 시원하게 뚫리면서 시장 전체에 생기가 돌기 시작했습니다.
3. 투기꾼은 딱 기다려! 전세대출은 더 꼼꼼하고 엄격하게 심사
집을 꾸준히 많이 짓고 실수요자들의 이사를 잘 도와주는 것만큼이나 중요한 국가적 과제가 있습니다. 바로 편법과 편법 대출을 이용해 집값을 거품처럼 터무니없이 부풀리는 '투기 세력'을 철저히 막아내는 일입니다. 우리나라에는 매달 월세를 내지 않는 대신 큰 금액의 보증금을 집주인에게 맡겼다가, 이사할 때 그 보증금을 원금 그대로 돌려받는 독특하고 유용한 '전세' 제도가 있습니다.
하지만 일부 집을 여러 채 가진 투자자들이 이 전세 제도의 약점을 악용하기 시작했습니다. 자기 돈은 아주 소액만 들인 채, 세입자가 맡긴 전세 보증금을 발판 삼아 아파트를 수십 채씩 연달아 사들이는 위험천만한 투자 방식을 '갭투자'라고 부릅니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 사면서 세입자의 전세 보증금 4억 5천만 원을 활용하면, 집주인은 정작 자신의 돈을 단 5천만 원만 들이고도 5억 원짜리 집 한 채를 손에 쥐게 되는 셈입니다. 5억 원의 현금이 있다면 이런 방식으로 집을 10채나 사들일 수 있는 것이죠.
이러한 갭투자가 기승을 부리면 시장에 나온 집들이 특정 투기꾼들에게 싹쓸이되어 정작 실제 살 집 한 채가 절실한 무주택 서민들이 피해를 보게 되고, 전체적인 아파트 가격이 실체 없이 터무니없이 뛰어오르게 됩니다. 게다가 만약 나중에 집값이 조금이라도 떨어지면, 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 못하는 '깡통전세'라는 위험한 사회적 문제까지 터지게 됩니다.
따라서 정부는 전세대출 규칙을 이전보다 한층 더 엄격하고 꼼꼼하게 유지 및 강화하기로 했습니다. 정부 보증이 들어간 전세대출금이 투기 세력의 갭투자 자금으로 유입되는 통로를 완전히 차단하여, 시장을 어지럽히는 불법적인 집 싹쓸이 시도를 근본적으로 막겠다는 강력한 의지입니다. 이는 진짜 거주할 집을 찾는 순수한 실수요자들과 세입자들의 소중한 보증금을 안전하게 보호하는 든든한 '경제 방화벽' 역할을 하게 됩니다.
국토교통부(https://www.molit.go.kr)