1. '대박'인 줄 알았던 해외 빌딩 투자, 원금 손실 속출
해외 부동산 펀드는 개인 투자자 여럿이 모은 돈으로 뉴욕, 런던, 파리 같은 세계 유명 도시의 대형 오피스 빌딩을 사고, 거기서 발생하는 임대료(월세)나 건물을 되팔 때 생기는 시세 차익을 나누어 갖는 금융 구조입니다. "세계 최고 도시의 거대한 빌딩은 절대로 망하지 않는다"는 믿음 덕분에 수많은 사람들의 은퇴 자금과 목돈이 몰렸습니다.
하지만 최근 몇 년간 상황이 급변했습니다. 코로나19 이후 재택근무가 일상화되고 높은 금리가 유지되면서 빌딩 공실률(빈 사무실 비율)이 치솟았고, 건물 가치는 30%에서 크게는 50% 이상 폭락했습니다. 그 결과, 많은 투자자들이 투자한 돈(원금)을 단 $1원도 돌려받지 못하고 전액 손실을 보는 충격적인 사례가 속출하고 있습니다. "안전하다고 해서 투자했는데 어떻게 내 돈이 통째로 사라질 수 있느냐"며 억울함을 호소하는 민원과 법적 분쟁도 급증하는 추세입니다.
2. 은행이 빚을 먼저 가져가는 구조와 '캐시 트랩'의 공포
건물 가치가 하락할 때 왜 일반 투자자의 돈부터 가장 먼저 사라지는 것일까요? 이는 돈을 돌려받는 '순서(우선순위)' 때문입니다.
예를 들어, $1000억 원짜리 해외 빌딩을 살 때 펀드는 은행에서 $700억 원을 먼저 빌리고(선순위 채권자), 일반 투자자들에게 $300억 원을 모읍니다(후순위 투자자). 세월이 흘러 건물 가격이 폭락해 $600억 원에 되팔렸다고 가정해 봅시다. 이때 매각 대금 $600억 원은 가장 먼저 은행 빚을 갚는 데 쓰입니다. 결과적으로 은행은 $700억 원 중 $600억 원이라도 챙기지만, 순서가 밀린 일반 투자자는 $1원도 돌려받지 못하고 $300억 원 전부를 날리게 됩니다.
여기에 '캐시 트랩(Cash Trap)'이라는 무서운 안전장치도 작동합니다. 건물의 임대 수익이나 가치가 일정 기준 이하로 떨어지면, 은행이 자신들의 대출금을 보호하기 위해 건물에서 발생하는 모든 월세 수입을 펀드 통장에 묶어두고 출금을 금지하는 조항입니다. 이에 따라 건물이 당장 팔리지 않더라도 투자자들이 정기적으로 받아야 할 이자나 배당금 지급이 완전히 중단됩니다.
3. "돈을 뽑을 수도, 팔 수도 없다"… 기약 없는 만기 연장과 환매 금지
투자 손실이 커지는 것을 본 투자자들이 "지금이라도 내 돈을 빼달라"고 요청해도 불가능합니다. 부동산 펀드는 주식처럼 클릭 한 번으로 손쉽게 매도할 수 있는 구조가 아니기 때문입니다.
투자자들의 무더기 돈 빼내기(급격한 자금 유출)로 펀드가 파산하는 것을 막기 위해 운용사는 '환매 금지' 조치를 내립니다. 즉, 투자금 출구를 아예 봉쇄하는 것입니다. 또한 펀드 약정 기간이 다 되었음에도 건물이 팔리지 않거나, 제값에 팔면 엄청난 손실이 확정되는 상황에서는 약정 기간을 2~3년 이상 더 늘려버리는 '만기 연장'을 결정하게 됩니다.
결국 투자자들은 자금이 강제로 묶인 채, 빌딩 시장이 회복되어 내 돈이 돌아올 때까지 기약 없는 불안 속에서 오랫동안 기다려야만 하는 처지에 놓이게 됩니다.
고수익에는 반드시 그에 비례하는 고위험이 존재합니다. 자산의 자본 구조에서 자신이 속한 순위를 반드시 확인해야 합니다. 또한 운용사 및 판매사가 자금을 함께 투자하는 책임 운용 체계를 확인할 필요가 있습니다. 내 돈은 소중하니까요.