솔직히 저는 '비거주 1주택자'라는 말이 이렇게 내 얘기가 될 줄 몰랐습니다. 집은 한 채뿐인데 그 집에 살지 못하면 세금을 더 내야 하는 상황이 생길 뻔했습니다. 정부가 지난 8월 발표한 종합부동산세 개편안이 29일 만에 핵심 내용을 뒤집으면서, 저처럼 가족 사정으로 이사를 고민하던 사람들은 한숨 돌릴 수 있었습니다. 그 과정에서 느낀 것들을 솔직하게 풀어보겠습니다.
수능을 앞둔 딸 때문에 알게 된 비거주 1주택자
제가 이 개편안에 관심을 갖게 된 건 순전히 딸아이 때문이었습니다. 수능을 준비 중인 딸의 진학 문제와 앞으로의 생활 여건을 따지다 보니, 이사를 피할 수 없겠다는 결론에 이르렀습니다.
문제는 지금 살고 있는 집을 바로 팔 수 없다는 겁니다. 기존 집은 임대를 놓고, 저는 다른 곳에 전세나 월세를 얻어 살아야 할 가능성이 컸습니다. 집은 분명히 한 채인데, 내 집에 내가 살지 않는 구조가 되는 거죠.
여기서 등장하는 개념이 바로 비거주 1주택자입니다. 비거주 1주택자란 주택을 한 채만 보유하고 있지만 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 소유자를 말합니다. 즉, 소유와 거주가 분리된 상태입니다. 저처럼 교육이나 직장, 가족 돌봄 같은 이유로 자기 집을 임대하고 다른 곳에서 세를 사는 경우가 여기에 해당합니다.
그런데 정부는 지난 8월, 이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액을 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했습니다. 종합부동산세, 즉 종부세란 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금으로, 기본공제란 세금 계산 시 과세 대상에서 제외해 주는 금액입니다. 기본공제가 줄어들면 그만큼 과세 대상 금액이 늘어나 세금 부담이 커집니다. 제가 직접 시뮬레이션을 해봤을 때, 공제 금액 3억 원 차이가 체감상 꽤 크다는 걸 실감했습니다.
29일 만에 뒤집힌 기본공제, 무슨 일이 있었나
정부는 8월 개편안 발표 당시 두 가지를 동시에 추진했습니다. 하나는 비거주 1주택자와 공동명의 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 것이었고, 다른 하나는 세부담 상한 비율을 150%에서 200%로 높이는 것이었습니다.
세부담 상한이란 전년도 납부 세액 대비 당해 연도 세금이 얼마나 오를 수 있는지를 제한하는 제도입니다. 예를 들어 상한이 150%라면, 지난해 100만 원을 냈던 사람이 올해 최대 150만 원까지만 낼 수 있게 막아주는 안전장치입니다. 이 상한이 200%로 오르면, 같은 조건에서 최대 200만 원까지 낼 수 있게 됩니다. 세 부담이 한 번에 두 배까지 뛸 수 있다는 뜻이어서 저는 이 부분이 오히려 더 아찔하게 느껴졌습니다.
그런데 불과 29일 만에 두 가지 모두 철회됐습니다. 비거주 1주택자와 공동명의 1주택자의 기본공제는 현행 12억 원을 유지하고, 세부담 상한도 150%를 그대로 유지하기로 했습니다(출처: 연합뉴스). 반면 실거주 1주택자에 대한 공제 확대와 고가주택 세율 강화 등 일부 항목은 계속 추진됩니다.
수정 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
- 비거주 1주택자·공동명의 1주택자 기본공제: 9억 원 축소 → 현행 12억 원 유지
- 세부담 상한 비율: 150%→200% 인상 계획 → 현행 150% 유지
- 실거주 1주택자 공제 확대: 계속 추진
- 고가주택 세율 강화: 계속 추진
철회는 다행이지만, 처음부터 왜 이랬을까
수정된 것 자체는 솔직히 안도했습니다. 제 경우만 해도 딸 교육 문제로 불가피하게 비거주 상태가 될 수 있었는데, 공제 축소까지 겹쳤다면 이사 계획 자체를 다시 짜야 했을 겁니다.
하지만 직접 겪어보니 한편으로는 의문이 남습니다. 우리나라에서 자기 집에 살지 못하는 이유는 정말 다양합니다. 저처럼 자녀 교육 때문에 이사하는 경우가 있고, 직장 발령으로 다른 지역에 가야 하는 경우도 있습니다. 연로한 부모님을 모시기 위해 부모님 집 근처로 옮기는 경우, 이혼이나 가족 갈등으로 별거하는 경우도 있습니다. 이런 다양한 현실을 두루 살피기 전에 단순히 '거주 여부'만 기준으로 세 부담을 크게 늘리는 방안을 내놓은 것은 제 경험상 이건 좀 다른 문제입니다.
물론 투기 목적으로 주택을 보유하면서 실거주하지 않는 케이스를 겨냥한 취지는 이해합니다. 하지만 그 기준이 지나치게 단순하면, 정작 어쩔 수 없이 비거주 상태가 된 사람들까지 같은 잣대로 묶이게 됩니다. 종부세의 과세 취지, 즉 다주택 보유 및 투기 억제라는 원래 목적에서 벗어나는 부분이 생기는 거죠(출처: 기획재정부).
제가 실수한 부분이 있었다면, 처음에 이 개편안이 나왔을 때 '어차피 수정되겠지'라고 가볍게 넘겼던 겁니다. 하지만 세금 문제는 발표 직후부터 개인의 의사결정에 영향을 미치기 때문에, 한 달 사이에도 이미 이사나 매매 계획을 바꾼 분들이 있을 수 있다는 걸 뒤늦게 깨달았습니다.
한 달도 안 돼 바뀐 세제, 예측 가능성이 무너진다
이번에 제가 가장 크게 느낀 건 정책의 예측 가능성 문제입니다. 부동산 세금은 단순히 세금 고지서 한 장의 문제가 아닙니다. 이사 시기, 매매 여부, 임대 계획, 심지어 자녀 교육 계획까지 연결되어 있습니다. 그런데 발표 29일 만에 핵심 내용이 뒤집히면, 그 사이에 계획을 세운 사람들은 어떻게 해야 할까요.
세제 개편안을 발표할 때는 실수요자와 투기 수요를 구분하는 기준이 충분히 정교해야 한다고 생각합니다. 예를 들어 비거주 1주택자 안에서도 임대사업자로 등록된 경우와 생활 여건상 어쩔 수 없이 비거주 상태가 된 경우를 다르게 볼 여지가 있습니다. 물론 기준을 세밀하게 나눌수록 행정 비용이 늘어난다는 현실적인 한계도 있습니다. 그 균형을 찾는 것이 어렵다는 건 압니다.
그렇다고 해서 발표 먼저, 검토는 나중이라는 순서는 납득하기 어렵습니다. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 국민은 정부 발표를 믿고 실제 생활 계획에 반영합니다. 그 기준이 한 달 안에 바뀌면, 앞으로의 발표도 일단 관망하자는 태도가 자리 잡을 수밖에 없습니다. 세제에 대한 신뢰가 무너지면 시장 전체의 불확실성이 올라간다는 건, 굳이 통계 수치를 보지 않아도 직관적으로 이해되는 부분입니다.
국민 의견을 듣고 잘못된 방향을 수정하는 것 자체는 반드시 필요한 일입니다. 한 번 내놓은 정책을 끝까지 밀어붙이는 것보다 수정하는 편이 낫다는 건 분명히 동의합니다. 다만 제가 바라는 건, 그 수정이 발표 한 달 만이 아니라 발표 전에 이루어지는 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 비거주 1주택자도 종부세 기본공제 12억 원이 그대로 적용되나요?
A. 네, 이번 개편안 수정으로 비거주 1주택자와 공동명의 1주택자 모두 기본공제는 현행 12억 원이 유지됩니다. 9억 원으로 낮추려던 계획은 29일 만에 철회됐습니다. 제 경우처럼 교육이나 가족 사정으로 잠시 비거주 상태가 될 분들은 일단 한숨 돌릴 수 있는 상황입니다.
Q. 세부담 상한 150%라는 게 정확히 어떤 의미인가요?
A. 세부담 상한이란 전년도 납부 종부세 대비 당해 연도 세액 증가폭을 제한하는 제도입니다. 상한이 150%이면 지난해 100만 원을 낸 사람은 올해 최대 150만 원까지만 납부하면 됩니다. 이 상한을 200%로 높이려던 계획도 이번에 함께 철회되어 현행 150%가 유지됩니다.
Q. 이번 개편안 수정으로 아예 종부세 부담이 없어지는 건가요?
A. 그렇지는 않습니다. 비거주 1주택자에 대한 불리한 변경이 철회된 것이고, 실거주 1주택자 공제 확대와 고가주택 세율 강화 등 일부 개편은 계속 추진됩니다. 보유 주택의 공시가격이 기본공제를 초과하면 여전히 종부세 납부 의무가 발생합니다.
Q. 공동명의 1주택자는 이번 수정 내용과 어떤 관계가 있나요?
A. 공동명의 1주택자란 부부나 가족 등 두 사람 이상이 함께 주택을 소유한 경우를 말합니다. 이번 개편안에서는 비거주 1주택자와 함께 기본공제 축소 대상으로 묶였다가, 이번 수정으로 공동명의 1주택자 역시 현행 12억 원 공제가 그대로 유지됩니다.
결론
이번 종합부동산세 개편안 수정을 지켜보면서 솔직히 두 가지 감정이 동시에 들었습니다. 다행이라는 안도감, 그리고 처음부터 왜 이랬을까 하는 아쉬움입니다. 제 상황처럼 어쩔 수 없는 사정으로 비거주가 되는 케이스는 생각보다 훨씬 많습니다. 그런 현실을 먼저 충분히 들여다봤다면, 발표 29일 만에 핵심을 뒤집는 일은 없었을 겁니다.
앞으로 이사나 임대 계획을 고민하고 계신 분들이라면, 이번처럼 세제 개편안은 발표 직후부터 예의주시하는 것이 필요합니다. 정부 발표만 믿고 바로 계획을 확정하기보다, 국회 통과 여부와 추가 수정 가능성까지 함께 살펴보는 편이 현명합니다. 저는 이번 경험을 통해 세금 문제만큼은 조금 더 촉각을 세워두기로 했습니다.
참고: https://www.yna.co.kr/view/AKR20260901115751002?utm_source=chatgpt.com